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房地产利润率有没有标准?

发布日期:2014-02-18信息来源: 中国房建网点击: 我要评论()

“如果土地出让金和相关税费降下来了,至少可公开的成本能更趋合理;如果占30%的‘灰色成本’也在阳光下被避免了,目前的房价‘打对折’都没有问题。”
陕西省住建厅的一纸“限利令”,再次搅动有关“商品房利润几何”的一江春水。10月22日,陕西省住建厅及物价局出台楼市新政,要求各城市“确定(开发商)合理利润率并控制在10%左右。”超出价格区间的商品房,将无法在价格主管部门备案,也无法取得预售证。 耐人寻味的是,这一媒体眼中的“全国首个限利政策”,却一边倒地遭遇“执行难”质疑。“能否合理、合法地确定一套商品房的成本及利润率,是政策有效实施的‘起点’。但目前,不同商品房的成本构成差异太大,一些说不清、道不明的‘灰色成本’,更让利润率成为一笔政府与房企‘各说各话’的糊涂账。”北京大学经济学院金融系副主任吕随启在接受记者采访时表示。
利润率成谜
从10%到55%莫衷一是如果说陕西省的“限利令”有一个舆论引爆点,恐怕就是10%这一数字。尽管陕西省建设厅房产监管处处长张继刚对媒体表示,“限利令”是对中央“一房一价、明码标价”政策的细化,目的是希望开发商既有利润,老百姓也能买得起。但为何确定利润率是10%?其回应是:总体来看,陕西省多数样本的利润率均在10%上下。
在几乎无人反对房地产属暴利行业的今天,这一数字显得有些出人意料。日前,国务院发展研究中心出版的《中国住房市场发展趋势与政策研究》权威统计称,我国房地产行业2007年以后的年均利润率是30%左右,已超出工业整体水平约10个百分点。国内部分知名开发商的毛利润率,接近甚至超过了50%。
从10%到50%,差距为何如此之大?“原因首先可能在于,不同项目间的利润率差距颇大,不具有统一性。”吕随启副主任向记者分析,单就某个房地产项目的成本而言,从土地价格到设计、建安成本、销售及管理,都具有特殊性,物价也在随时间变动,“指望‘一刀切’不现实。”另一种可能性的呼声更高。即有业内人士指出,在一些房地产管理部门和物价部门,基本上是以开发商报送的商品房建造成本数据为准,进行核算利润率,并不核查上述商品房成本数据“是否真实”。
在吕随启副主任看来,上述两点,已使“限利令”在起点上就成了一笔糊涂账。而记者进一步检索发现,房地产行业的利润率从来都没有“标准答案”,从10%-55%皆有。且媒体与学界统计的数字,与地产界常相距甚远。
据2011年4月新华网报道,2009年,我国房地产业平均毛利率为55.72%。而房地产利润的合理区间,国际惯例通常是不超过5%。此外,据人民网报道,去年商务部专家梅新育称,他对北京地区房地产业利润率的估算是34.7%。全国政协委员刘明华也证实,我国房地产行业的利润率在30%以上。另一个数字来自2011年4月证券业的统计,统计显示,主流房企如招保万金、首开、万通等,2008年至2010年的毛利率均在30%-40%之间,净利率则在15%-18%之间。
而地产商的“自我估计”,则保守得多。记者检索发现,2010年3月,媒体曾报道全国政协委员、广州富力地产总裁张力自称,开发商的利润只有10%。SOHO中国张欣也称,房地产的利润率只有营业额的10%。有网民质疑:“若这么算,即使是净利润,10%也很难称为‘暴利’了。情况真的如此吗?”
房价高企开发商仍嫌赚得不够多
扑朔迷离的利润率,令老百姓弄清某批商品房的成本,都成了难事一桩,何谈“限利”?针对为何学界与开发商会如此“各说各话”,吕随启副主任的答案是,除计算口径不同外,关键之一在于商品房成本中的一些“灰色支出”,既难以公开,又无法测量,以致房价虽一路高企,开发商却仍嫌赚得不够。“房地产的成本构成,大致有以下几块:以1块钱的房价为例,其中30%-40%左右是政府收取的土地价格;20%-30%是税费,税与费合计数十种,也是政府和事业单位收取;10%-30%是建筑成本,包括水泥、设备、劳动等,一般10%-20%才是利润。”李战军向记者详解。
在李战军看来,房地产的成本构成比较清晰,“内行只要知道土地价格和销售价格,就可以算出成本和利润,没有秘密可言。”但北京才良律师事务所主任、知名房地产领域专家王才亮和吕随启副主任均提示,上述说法回避了成本中的“灰色支出”部分。“这部分支出,据我估算约占真实成本的30%,土地出让金、建筑成本及税费,合计只占70%。”吕随启副主任表示,“灰色支出”大部分被用作公关费用,与“权钱交易”等地产腐败密切相关。“这部分成本,最终会反映到房价上,但基本上很难暴露在阳光下。因此,商品房成本报表的真实性,就要打折扣。”
王才亮也证实,房地产界远非“有钱就能进入”,需要协调各方面的关系。“像土地成本、销售税金、施工造价等数字,相对容易核算,但其余的开发成本、管理费用、销售费用,则弹性很大,也是房地产业腐败的‘高发区’。”他说,“这部分信息若不透明,就很难说成本数字准确。”
专家分析,真实成本难以截获的另一原因,在于“相当一部分成本流向了政府”。据媒体报道,2009年全国两会期间,全国工商联向全国政协递交的《我国房价何以居高不下——— 房地产开发的总费用支出一半流向政府》称,全国九城市“房地产企业开发费用”调查显示,在总费用支出中,流向政府的部分(土地成本+总税收)所占比例为49.42%。
李战军也向记者分析,拿地成本和税费合计起来,已约占总成本的60%-70%。因此,整个房地产企业的利润“其实不高”,“比医药行业和石油行业低。”
抑制房价政府应该带头“晒”成本
如何破解上述成本之谜?首都经贸大学法律系副教授、房地产法专家周序中认为,这关系到陕西“限利令”的成败。“如能借‘限利令’,做到精确地核算房地产成本,是一件难得的事,但须首先破除‘政商利益共同体’。”他告诉记者。
有评论指出,“限利令”若出台细则,需注意两方面:一是政府部门所掌握的房价构成元素应该公开;二是对开发商的开发成本、管理费用、销售费用等,引入第三方独立评估机制。吕随启副主任对此表示赞同。“当前情况下,可限利的空间很大,政府不应只盯着开发商,自己应该出更多力。”吕随启副主任表示,“比如,如果土地出让金和相关税费降下来了,至少可公开的成本能更趋合理;如果占30%的‘灰色成本’也在阳光下被避免了,目前的房价‘打对折’都没有问题。”中国房地产业协会副会长顾云昌也认同,政府仅仅限制地产商的利润,不能服众。
记者看到,日前国务院发展研究中心发布的研究报告《土地制度改革与转变发展方式》,披露了这样一组统计数据,2001年全国土地出让金仅为1295.89亿元,2010年全国土地出让金就已经攀升到27100亿元,十年间全国土地出让金增长了近20倍。“政府高地价是高房价的重要原因之一,控制房价首先要降低地价成本。”北京市律协房地产法专业委员会主任陈文向记者表示。
而周序中副教授进一步分析,陕西省“限利令”即使推行,也只能作为临时调控举措,根本上还是应当推动保障房建设,让供需平衡。“毕竟,没有法律授权政府对房价作利润率限制,终究还是要按经济规律办事。”
王才亮的观点则更加直接:“房价调控的关键,是‘市场的归市场,政府的归政府’。调控既要把政府拿走的利益降下来,避免政府通过房地产牟利;也意味着政府承担应有的责任,包括减税、限购、限贷、信息公开,也包括建设中低收入家庭也能买得到的房子。”
2010年4月起,“新国十条”的出台拉开了中央政府坚定调控房价的帷幕。两年来,已有效遏制房价过快上涨的趋势。另一方面,据媒体报道,2010年起,我国已开始加快保障房建设。2010年保障性安居工程建设规模为580万套,2011年扩大至1000万套,2012年的建设计划是不低于700万套。照此估算,2013年-2014年将迎来保障房入市的高峰期。“商品房价格高出来的部分,政府应该投入到保障性住房里边。保障房的供给充足了,中低收入家庭对商品房的需求也会减少,部分商品房的价格会更趋合理,这是一种良性循环。”周序中最后说。

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